Tapu iptali ve tescil davası; tapu sicilinde hukuka aykırı, gerçek hak durumuna uymayan veya geçersiz bir hukuki sebebe dayanılarak yapılan kayıtların (yolsuz tescilin) ortadan kaldırılması ve taşınmaz mülkiyetinin gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan ayni nitelikte bir davadır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1025. maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
1. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Tapu İptal Sebepleri
a) Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesi halinde muris muvazaası söz konusu olur. Mirasbırakanın vefatından sonra saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar, görünürdeki satış işleminin muvazaalı olduğunu ve gizli bağış işleminin de şekil noksanlığı sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve miras payları oranında tescil talep edebilirler.
b) Hukuki Ehliyetsizlik
Taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne (fiil ehliyetine) sahip olmaması (örneğin demans, Alzheimer, akıl hastalığı veya ağır yaşlılık hali) durumunda yapılan tapu devri baştan itibaren geçersizdir. Mahkemece Adli Tıp Kurumu raporu alınarak işlem tarihindeki ehliyet durumu tespit edilir.
c) Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekilin, vekâlet verenin iradesine ve menfaatine aykırı olarak taşınmazı düşük bedelle veya muvazaalı şekilde üçüncü kişilere ya da kendi yakınlarına devretmesi halinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
d) Aile Konutu Şerhi ve Eşin Açık Rızasının Bulunmaması
TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz ve taşınmazı devredemez. Rıza alınmaksızın yapılan devirlerde tapu kaydının iptali talep edilebilir.
e) Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik (TMK m. 713)
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, şartların oluşması halinde taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. (Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden veya tüketici işleminden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda Tüketici veya Ticaret Mahkemesi görevli olabilmektedir.)
- Yetkili Mahkeme: 6100 sayılı HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Şenol Hukuk Bürosu • Isparta